حاسبة التمويل العقاري

طريقة استخدام حاسبة التمويل العقاري

1. أدخل سعر العقار كاملاً.
2. أدخل نسبة الدفعة الأولى، مثل 10% أو 20%.
3. أدخل نسبة الربح السنوية كما في عرض البنك.
4. اختر مدة التمويل بالسنوات.
5. تظهر لك قيمة التمويل، والقسط الشهري، وإجمالي المبلغ المدفوع، وإجمالي الأرباح.

كيف يُحسب القسط بطريقة الرصيد المتناقص؟

في هذه الطريقة يُحسب الربح كل شهر على الرصيد المتبقي من أصل التمويل، فيكون معظم القسط أرباحاً في البداية ثم يزيد نصيب الأصل مع الوقت. وتستخدم الحاسبة الرموز التالية:

• P (مبلغ التمويل) = سعر العقار − الدفعة الأولى.
• r (النسبة الشهرية) = النسبة السنوية ÷ 12.
• n (عدد الأقساط) = عدد السنوات × 12.

ثم القسط الشهري = P × r ÷ (1 − (1 + r) أُس −n)، أي أن (1 + r) مرفوعة للقوة سالب n.

وبعدها: إجمالي المدفوع = القسط × n، وإجمالي الأرباح = إجمالي المدفوع − P.

أمثلة محسوبة

المثال الأول: عقار بـ 800,000 ريال لمدة 25 سنة

• الدفعة الأولى 10%: 80,000 ريال، فيكون التمويل P = 720,000 ريال.
• النسبة 5.5% سنوياً، أي r = 0.055 ÷ 12، وn = 300 قسط.
• القسط الشهري ≈ 4,421 ريال.
• إجمالي المدفوع ≈ 1,326,429 ريال، وإجمالي الأرباح ≈ 606,429 ريال.

ماذا لو قصّرت المدة إلى 20 سنة؟

بالسعر والنسبة نفسيهما، يرتفع القسط إلى نحو 4,953 ريال، لكن إجمالي الأرباح ينخفض إلى نحو 468,669 ريال، أي توفير يقارب 137,760 ريال مقابل زيادة قدرها 531 ريال تقريباً في القسط.

المثال الثاني: عقار بمليون ريال ودفعة 20%

• التمويل: 1,000,000 − 200,000 = 800,000 ريال.
• النسبة 5% لمدة 20 سنة (240 قسطاً).
• القسط الشهري ≈ 5,280 ريال، وإجمالي الأرباح ≈ 467,115 ريال.

دفعة أولى 10% أم 20%؟

في العقار نفسه (800,000 ريال بنسبة 5.5% لمدة 25 سنة)، لو رفعت الدفعة الأولى إلى 20% (160,000 ريال) يصبح التمويل 640,000 ريال، والقسط نحو 3,930 ريال بدلاً من 4,421، وإجمالي الأرباح نحو 539,048 ريال بدلاً من 606,429. أي أن 80,000 ريال إضافية في البداية توفر نحو 67,381 ريال من الأرباح على مدى العقد.

أين يذهب قسطك الأول؟

في المثال الأول (تمويل 720,000 ريال بنسبة 5.5%)، ربح الشهر الأول = 720,000 × 0.055 ÷ 12 = 3,300 ريال. ولأن القسط نحو 4,421 ريال، فلا يذهب إلى سداد الأصل في الشهر الأول إلا نحو 1,121 ريال. ومع كل شهر يقل الرصيد قليلاً، فيقل الربح ويزيد ما يُسدد من الأصل، حتى يصبح معظم القسط في السنوات الأخيرة سداداً للأصل.

لهذا السبب يكون السداد المبكر الجزئي في السنوات الأولى أكثر أثراً في تقليل الأرباح، إذا كان العقد يسمح به بتكلفة معقولة.

أثر نسبة الربح على القسط

لتمويل قدره 720,000 ريال لمدة 25 سنة، يتغير القسط وإجمالي الأرباح هكذا:

النسبة السنوية	القسط الشهري التقريبي (ريال)	إجمالي الأرباح التقريبي (ريال)
4.5%	4,002	480,598
5%	4,209	542,714
5.5%	4,421	606,429
6%	4,639	671,691

فرق نصف نقطة مئوية في النسبة يغيّر القسط بأكثر من 200 ريال شهرياً، والأرباح الإجمالية بأكثر من 60,000 ريال. لذلك يستحق التفاوض على النسبة ومقارنة عروض عدة بنوك وقتاً وجهداً.

عوامل تغيّر القسط الفعلي

العامل	أثره
زيادة الدفعة الأولى	يقل مبلغ التمويل فيقل القسط والأرباح معاً
إطالة المدة	يقل القسط الشهري لكن ترتفع الأرباح الإجمالية
النسبة المتغيرة	قد يرتفع القسط أو ينخفض عند إعادة التسعير
التأمين والرسوم الإدارية	تُضاف إلى التكلفة ولا تظهر في الحاسبة
الدعم السكني	قد يخفض ما تتحمله فعلياً حسب أهليتك

أسئلة تطرحها على البنك قبل التوقيع

• هل نسبة الربح ثابتة طوال المدة أم متغيرة؟ ومتى تُراجع إن كانت متغيرة؟
• ما نسبة التكلفة السنوية الفعلية، وما إجمالي المبلغ الذي سأدفعه حتى نهاية العقد؟
• ما الرسوم الإدارية ورسوم التقييم، وهل التأمين ضمن القسط؟
• كيف يُحسب السداد المبكر الكلي أو الجزئي، وما تكلفته؟
• ما المطلوب لنقل التمويل إلى بنك آخر مستقبلاً؟

ملاحظات مهمة

• القسط يجب أن يناسب دخلك. للبنك حد أعلى لنسبة الاستقطاع من الراتب، وهو في التمويل العقاري أعلى منه في الشخصي. تضع هذه الحدود ونسب الدفعة الأولى تعليماتُ البنك المركزي السعودي (ساما)، وهي قابلة للتعديل.
• قارن العروض بنسبة التكلفة السنوية وإجمالي المدفوع، لا بالقسط وحده.
• اقرأ شروط السداد المبكر؛ فبعض العقود تفرض تكلفة على السداد المبكر.
• اسأل عن التأمين المرتبط بالتمويل مثل تأمين الحماية على حياة المقترض والتأمين على العقار، وهل هو مضمّن في القسط أم يُدفع منفصلاً.
• لا تنسَ تكاليف الشراء الأخرى مثل ضريبة التصرفات العقارية والسعي، فهي لا تدخل في التمويل غالباً.

حاسبات وأدلة مرتبطة

• اعرف صافي دخلك الشهري عبر حاسبة الراتب بعد خصم التأمينات.
• للمقارنة مع التمويل بالنسبة الثابتة، جرّب حاسبة التمويل الشخصي.
• لمعرفة شروط الدعم السكني، اقرأ طريقة التسجيل في سكني.